A compra de imóvel por via de financiamento bancário corresponde aquisição da posse e domínio do bem enquanto há pendência do cumprimento do contrato. Isto é, enquanto não haja conclusão do pagamento, a propriedade fica sob condição resolúvel.
Quer dizer que, a propriedade do bem pode estar sujeita à forma do contrato: a) transferência direta da propriedade, o que gera a incidência tributária (ITBI); b) apenas transmissão da posse com condição resolúvel de que essa se transfira com o término dos pagamentos, o que não deve gerar incidência tributária.
No primeiro caso, a instituição financeira estipula garantia hipotecária, no segundo, não é propriamente isso o que acontece, pois nunca houve a transferência do bem, caso qual, motiva a não incidência do ITBI até que haja efetivo cumprimento do contrato e transferência para o promitente comprador.
Assim, o verdadeiro titular do direito de propriedade, o banco, deverá participar ativamente de negociação no caso de interesse na venda do bem a fim de avaliar a qualidade e segurança na transferência do contrato. Portanto, não se pode estipular qualquer contratação sem a participação do credor.
Em breve síntese, você passa a ser o comprador do imóvel e não o dono. Só passará a ser o dono a partir do momento em que ocorrer a quitação. Podendo, assim, vendê-lo livremente, apenas depois deste período.
Portanto, é possível transferir o imóvel financiamento para outra pessoa, mediante autorização expressa do credor.
Código Civil - Art. 299. É facultado a terceiro assumir a obrigação do devedor, com o consentimento expresso do credor, ficando exonerado o devedor primitivo, salvo se aquele, ao tempo da assunção, era insolvente e o credor o ignorava.
Muitos entendem que o ato depende de autorização pelo fato de o banco ser dono do imóvel. Não verdade. Fato é que, a instituição financeira é um credor que empresta o dinheiro necessário para a aquisição do bem, portanto, estipula contrato com aquele que o buscou, não sendo obrigado, portanto, aceitar terceiro, e, muito menos, sem qualquer avaliação prévia.
Pelo fato de ser titular de crédito deve ser também o titular do direito com relação à transmissão da obrigação, pois, uma vez efetivada, salvo algumas exceções legais, o antigo devedor não terá mais qualquer vínculo com a obrigação.
Importante ressaltar que, se comprou o imóvel em seu nome e transferiu para outra pessoa sem fazer a estipulação com o banco, a inadimplência do novo comprador não terá qualquer efeito imediato sobre esse vez que não é o titular da dívida, ocasionando, assim, a possibilidade do banco executar o devedor com o qual contratou, fazendo jus à negativação e propositura de ação judicial pertinente.
Mesmo que adicione ao seu contrato a obrigação do novo comprador arcar com a pagamento das parcelas restantes do imóvel, incluindo juros e multas, o banco não será obrigado reconhecer sua validade, pois não houve participação ou anuência, o que legitima o acordo para transmissão da dívida e identifica de quem deverá ser cobrada.
Na prática, em termos legais, a instituição financeira não substitui o devedor, mas resolve o antigo contrato e faz um novo contrato para aquisição de crédito com o adquirente interessado.
É de extrema cautela que a transferência seja efetivada de acordo com os ditames legais para evitar fraudes e garantir que o novo comprador irá assumir os riscos de sua inadimplência. Modo qual, como dito, a instituição financeira só autorizará a transferência mediante comprovação de renda do novo comprador, garantindo que ele tenha possibilidades de arcar com a dívida.
O contrato de gaveta não pode ser tido como documento válido para esse tipo de transação (qualquer transação). Caso qual, apenas tem o condão de identificar a venda de um imóvel através de acordo entre as partes, o que não envolve credor ou possibilidade de alteração do registro.
Esse tipo de acordo não tem validade legal e a quebra do cumprimento poderá gerar inúmeros problemas. Conhecer cada detalhe do procedimento poderá evita-los.
Concluída a negociação ou aproximação com novo comprador, o banco deverá ser instado sobre os detalhes da transação e participar ativamente para autorizar análise de crédito com relação ao novo interessado, a fim de, com esse, firmar novo financiamento.
Após a aprovação do banco, o novo comprador deverá assinar novo contrato com atualização dos valores restantes e fará jus aos mesmos direitos e obrigações legais acordadas anteriormente pelo antigo devedor.
Dependendo da espécie de transação inicial, isto é, se a propriedade já houver sido transmitida e existir cláusula resolúvel, deverá ser pago também o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis Intervivos) e o contrato precisará ser levado até o Cartório de Registro de Imóveis, que ficará responsável pela transcrição do negócio entabulado e conclusão das formalidades legais inerentes ao ato.
Concluído o procedimento, as parcelas atualizadas começarão a ser pagas pelo novo comprador, novo devedor.
Embora o certame pareça simples, é bastante complexo, envolve técnica e experiência, pois se comunicam diversas normas legais para dar validade ao ato, além da comunicação e comunhão de diversas pessoas (devedores, credores, registradores, município). Portanto, a segurança e validade do negócio merece muita atenção.
WDIAS ADVOGADOS