A locação é espécie de contrato que visa a transferência de fruição de bem móvel ou imóvel mediante pagamento de quantia estipulada. Portanto, como obrigação legal, o locador deve efetivar o pagamento estipulado.
Ocorre, que, essa espécie de contrato transfere privilégio ao inquilino pelo fato da habitação. Logo, ainda que seja inadimplente, demanda-se processo judicial para prover o despejo e recuperação da fruição do bem no caso de incidência de umas das hipóteses permissivas para a extinção do contrato: Acordo; Infração; Falta de Pagamento ou Realização de Reparações Urgentes.
Os processos judiciais, no entanto, não são rápidos quanto deveriam para resolução de assuntos típicos e podem ocasionar prejuízo de grande monta àquele que dispõe de seu bem para auferir renda, trâmite que pode durar mais de um ano e somente após o trânsito em julgado deverá ser obrigado o inquilino inadimplente a se retirar coercitivamente do imóvel. Sendo permitida liminar de desocupação apenas nas hipóteses do art., 59 § único da Lei 8.245/1991
Logo, dentro desse tipo de contrato, devem-se as garantias locatícias, cabendo, dentre elas, a fiança, que é espécie de contrato de garantia obrigacional regida pelo Código Civil e algumas disposições normativas especiais.
O Contrato de fiança é de natureza estrita, deve ser atrelado ao contrato principal e estipulado até o limite da obrigação, cabendo o Locador direito de exigir complemento ou restrição de acordo com o vulto econômico contratado.
O fiador pode figurar como verdadeiro devedor, se, assim, expressamente, determinar o contrato.
O Código Civil prevê determinação de tempo do contrato de fiança. Assim, pode o fiador se exonerar notificando o credor, sendo responsável pelo contrato pelo prazo de 60 dias, deste que não esteja vinculado à vigência do principal, do contrário, não teria sentido de ser.
A estipulação de prazo determinado no contrato de fiança é de grande relevância, pois determina a obrigatoriedade de o devedor cumprir com o encargo assumido ou ter o poder de exonerar-se, causas quais se conectam à constatada renovação do contrato sem seu conhecimento ou consentimento, ou, se o credor der causa a impossibilidade de excussão do devedor originário.
No caso do contrato de locação, nas hipóteses de sub-rogação, por exemplo, o fiador pode exonerar-se no prazo de 30 dias, porém com responsabilidade por tempo maior, de 120 dias com relação ao contrato locatício.
Portanto, o fiador, no contrato de locação, deve estar atento a qualquer novação que lhe venha acometer maior responsabilidade ou diversa da qual pretendia assegurar. Sendo importante destacar que o fiador que dá bem de família como garantia à contrato de locação não faz jus a impenhorabilidade do bem.
Desta forma, o contrato de fiança, especificamente, dentro do contrato de locação, garante melhores condições do Locador fazer frente à seu crédito no caso de inadimplemento do Locatário, caso qual, remanesce ao Fiador, direito de regresso contra o devedor originário de toda despesa que tiver decorrente do contrato garantido.
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