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Arrematação de Imóveis - Como Proceder?



A arrematação é o termo para designar a finalização de uma disputa diante de uma concorrência pública. No caso de aquisição de imóveis, a arrematação decorre da alienação pública de via leilão judicial ou extrajudicial.


Na forma extrajudicial, o titular do direito poderá, ao invés de fazer uma oferta individual por preço fixo, optar por estabelecer um valor mínimo e colocá-lo à disputa de potenciais interessados para oferta de preço, dentre os quais, evidentemente, ganhará aquele que propor o maior preço. Dá mesma forma ocorre pela via judicial, diferenciando-se da primeira pelo fato de sê-la coercitiva e promovida por um juiz de direito.


Ocorre que, no caso de uma arrematação típica em esfera judicial, o bem objeto de oferta é oriundo de uma disputa judicial marcada por direito e deveres entre credor e devedor da ação. O que se visa, é a alienação de bens do devedor para satisfação do crédito.


O certame deve ser presidido por um leiloeiro, profissional responsável para proceder a alienação por via de leilão público, os quais, em geral, se já se realizam por via eletrônica; o interessado ingressa no site do leiloeiro e oferta seus lances sobre alguma das ofertas ali disponíveis.


As regras do leilão são precedidas pela promoção e divulgação de um edital público. O edital trata-se de documento essencial para especificar o bem objeto da alienação e as condições em que deverá ser adquirido pelo arrematante.


Deve ser observado que o arrematante não está isento de sempre adquirir o bem livre de ônus, pois é muito comum que o valor da aquisição, além de suportar a quitação do débito exequendo, também poderá provisionar quantia ao executado em decorrência de algum direito essencial, como o de habitação.


CPC art. 887- § 2º O edital será publicado na rede mundial de computadores, em sítio designado pelo juízo da execução, e conterá descrição detalhada e, sempre que possível, ilustrada dos bens, informando expressamente se o leilão se realizará de forma eletrônica ou presencial.

Será no edital, por determinação do Juiz, que constará se bem deverá ser adquirido à vista ou via parcelamento, pagamento que é feito nos autos do próprio processo atrelado ao certame ou por via de depósito direto.


O interessado no parcelamento deverá ter a disponibilidade de sinal valor mínimo de 20% do preço, contudo poderá ter o benefício do pagamento parcelado em até 30 meses, o que depende de autorização judicial, e, deverá ser submetido à contabilização de juros e atualização monetária do período de pagamento.


A partir do momento do pagamento do preço ou do sinal, no caso de autorização para pagamento parcelado, o juiz expede o documento que possibilita a transferência da propriedade imobiliária, “a carta de arrematação”.


A carta de arrematação é transcreverá todos os detalhes da aquisição, o que tem o fito de transferir ao adquirente os direitos, e, também eventuais deveres que tenha assumido para a aquisição do bem.


CPC - Art. 901. A arrematação constará de auto que será lavrado de imediato e poderá abranger bens penhorados em mais de uma execução, nele mencionadas as condições nas quais foi alienado o bem.

CPC - Art. 903. Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos.

Observe que a verificação de todos os detalhes do edital e condição do bem perante à praça é de suma importância, pois interessado na arrematação pode não estar adquirindo grande vantagem ao adquirir o bem pela via do “leilão judicial”. No caso de alienação judicial de imóveis, é muito comum constatar preços baixos, no entanto, com a determinação de que o adquirente se responsabilize pelo pagamento da dívida que o bem venha ter.


Além de adquirir o bem, o arrematante, portanto, poderá estar adquirindo também dividas, as quais que terá que amargar o pagamento, pois o edital é contrato que vincula todas as partes envolvidas na venda e aquisição, podendo desonerar uns em função da oneração de outros.


Embora o procedimento pareça simplório, é muito comum que executado e arrematante sejam onerados pela falta de cuidado profissional para auferir a real dimensão da dívida ou condição do bem a ser adquirido. Após a arrematação do imóvel a valor abaixo de mercado, a sensação de benefício é rapidamente escoada pela frustração de ter que arcar com dívida sobre a qual, muitas vezes, não tem condições de pagar o arrematante pelo fato de contar exatamente com valor atribuído ao preço.


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