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Corretagem:Deveres, Limites de Atuação e Direitos Vinculados ao Contrato?


A “corretagem” é um contrato pelo qual uma pessoa (profissional ou não) realiza qualquer tipo de negócio, conforme instruções recebidas. Ressaltando-se que essa pessoa não pode ter vínculo de mandato, prestação de serviços ou algum tipo de relação de dependência.


O corretor é a pessoa confiada por outra, que, em seu nome, buscará conquistar um determinado tipo de negócio. No caso do corretor de imóveis, via de regra, uma venda que seja vantajosa ao proprietário.


Embora o corretor não deva subordinação ao titular do negócio, tem o dever de ater-se a sua consecução de acordo com os melhores interesses possíveis do titular, afastando-se do interesse próprio de forma a ter diligência para maximizar oportunidades àquele.

A aquisição imobiliária não exige contratação de um corretor. Na maioria das vezes, a função deste profissional não se conecta em obter para o comprador um negócio, contudo de oportuniza-lo à própria construtora ou imobiliária com a qual tem algum vínculo de dependência, portanto, nesse caso, não é devida a corretagem.


Observamos que a atuação do corretor deve ser ostensiva e diligente. Deve ser útil à consecução do negócio, sem isso, não justifica a sua atuação. Ponto qual, em esfera jurídica, gera grandes conflitos, pois, muitas vezes, um negócio é submetido aos seus cuidados, contudo o próprio titular é quem acaba diligenciando para concluí-lo. Momento no qual, é exigido pelo pagamento do porcentual a ele atrelado.

Res.326/92 Do COFECI(Conselho Federal dos Corretores de Imóveis):


COFECI – RES.326/92

Art. 3° - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação ao exercício da profissão, à classe e aos colegas:
VI - exercer a profissão com zelo, discrição, lealdade e probidade, observando as prescrições legais e regulamentares;
Art. 6º - É vedado ao Corretor de Imóveis:
XII - abandonar os negócios confiados a seus cuidados, sem motivo justo e prévia ciência do cliente;


A má atuação, culposa ou dolosa, implica em responsabilização pelo dano causado ao titular do negócio, seja pela perda da oportunidade de sua efetivação, seja pelo fato de ter sido realizado contra os seus interesses mínimos. Em contrapartida, se tiver realizado o negócio de acordo com o pretendido, terá direito a corretagem.


A corretagem é a remuneração devida ao corretor que conseguir o negócio pelo fato de sua atuação. Assim, em contrapartida ao exposto, se sua atuação deixar estrutura suficiente para a realização do negócio, o pagamento é automaticamente devido. Pois, ainda que não haja mais vínculo com o titular do negócio, esse pode se realizar por conta das diligências executadas, sem as quais, o seria improvável.


Essa remuneração não comporta fixação em Lei. É de liberalidade das partes estipular a quantia devida pelo fato do trabalho realizado. Caso não seja estipulada, deverá ser adotado o parâmetro médio executado pelo mercado em casos semelhantes para fins de pagamento.


Havendo o resultado efetivo, deve-se a remuneração, ainda que as partes negociantes venham desistir do negócio. Ainda que venham efetivar o negócio às ocultas desse, cujo intuito, em geral, é esquivar-se do pagamento.


É o que garante a cláusula de exclusividade, dispositivo contratual pelo qual os corretores devem se proteger de situações típicas. Assim, com sua estipulação, nem as partes, nem outro profissional, poderá conseguir o negócio e esquivar-se do pagamento contratado. Caso qual, lhe será devida a remuneração na integralidade.

C.C - Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

O contratante pode estipular prazo para realização do negócio, ou, rescindi-lo com aviso prévio ao corretor a qualquer momento. Contudo, respeita-se o trabalho que foi realizado.


Deste modo, ainda que o corretor tenha sido dispensado, deverá receber sua remuneração se o negócio foi realizado por resquício do trabalho efetivado.

Deve-se atenção ao fato da dedicação desprendida pelo corretor na consecução do negócio. Uma vez que reflita sua obtenção, poderá reivindicar a remuneração, ainda que recusada pelo titular do negócio. Atentando-se, obviamente, a sua responsabilidade e parcela de atuação, pois, uma vez que tenha ido contra aos interesses do negócio, perderá a qualidade de partícipe efetivo para sua obtenção e não poderá reclamar remuneração.


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